Conseils utiles

10 astuces pour vendre rapidement une maison

Pin
Send
Share
Send
Send


Flippers investit dans des propriétés sous-évaluées, les met en ordre, réduit les dépenses et génère des bénéfices. Comme dans tout autre type d’entreprise, les maisons de revente ont leurs propres lois et principes. Avant de commencer, il est important de comprendre les nuances et d'identifier les risques éventuels.

Raisons de l'apparition

Malgré la présence de bons actifs, la revente de logements en Russie en tant que type d’affaires ne fait que prendre de l’ampleur. La raison en est le système fiscal actuel, qui oblige le vendeur à indemniser l’État de 13% de la valeur de la maison. Le marché occidental est devenu l'inspirateur idéologique des revenus tirés de la revente de biens immobiliers. Pour la première fois, de telles opérations ont commencé à se dérouler aux États-Unis.

Au cours de la crise mondiale de 2008, les agents immobiliers ont réalisé à quel point il était rentable d’acheter des objets non liquides, d’investir dans leur amélioration et de les revendre après reconstruction à un bon prix. Le travail systématique a aidé de nombreuses agences à survivre à un moment où les concurrents se disputaient pour chaque client, offrant des prix et des conditions standards. Au fil du temps, le retournement en tant que phénomène a commencé à gagner en popularité et à devenir une direction distincte dans le domaine de l'immobilier.

De quoi a besoin un flipper débutant?

Cette entreprise est idéale pour ceux qui veulent travailler à distance, voyager et ne pas s'attacher à des limiteurs sous forme de salaire. Un agent ou un agent immobilier déjà familiarisé avec les lois d'un créneau et prêt à investir son potentiel dans des opérations risquées peut assurer un meilleur départ.

Pour créer sa propre entreprise, un entrepreneur doit:

  1. Se concentrer sur le marché immobilier, déterminer un prix favorable et défavorable,
  2. Avoir vos propres investissements ou travailler avec un partenaire qui investit,
  3. Élaborer un plan d’action clair et établir une séquence de travail,
  4. Répondre rapidement aux changements et à ses propres informations,
  5. Construire une équipe d'entrepreneurs fiables (réparateurs, annonceurs, avocats),
  6. Fixer des délais et construire une base.

Il n’est pas possible pour une personne de s’occuper de façon autonome de l’ensemble des tâches. Par conséquent, la recherche de partenaires ou d’employés valables est une priorité. Chacun est responsable de sa propre direction et constitue un rouage du mécanisme. Veuillez noter que ce type d'entreprise nécessite une légalisation.

À quoi ressemble un programme de revente de maisons?

Si vous placez le basculement dans un algorithme spécifique, vous obtenez le schéma suivant:

  1. Rechercher “corbeille” ou un objet vendu à petit prix,
  2. Évaluation et rachat de biens immobiliers,
  3. Rangement rapide de l'objet (réparations cosmétiques, aménagement paysager de la parcelle personnelle, installation de clôtures, modernisation, inspection et achèvement des communications, etc.),
  4. Publicité et recherche d'un acheteur potentiel,
  5. Exécution d'une transaction nécessitant un support juridique,
  6. Paiement de l'impôt
  7. Bénéfice et répartition du profit, fonds de roulement pour l’achat de la maison suivante.

Le modèle présenté est assez simple, mais laborieux. Il est important que le temps joue un rôle important dans sa mise en œuvre. Si les travaux de réparation prennent du retard, la politique de prix et le calendrier des avantages changeront.

Où chercher des objets à acheter et combien pouvez-vous gagner?

La tâche principale de la nageoire est d'obtenir des objets rentables à l'achat. Il peut s'agir de chalets, résidences d'été, maisons privées, maisons de ville, duplex, terrains, etc. Il est souhaitable que tous se situent dans des lieux d'activité accrue, de construction continue et d'expansion des infrastructures. Par exemple, à cet égard, Moscou et sa région constituent une option gagnant-gagnant.

Les gains les plus élevés peuvent être obtenus à:

  • un actif sous-évalué (maisons en état quelconque, situées dans des endroits qui seront construits prochainement),
  • maisons dans un état "tué" (nécessitant des réparations internes et externes, ce qui ne semble visuellement compliqué et coûteux),
  • objets collatéraux (tombent dans la propriété de la banque et chutent brutalement. Pour les trouver, il est préférable d’agir en privé et de consulter régulièrement les informations sur les sites Web des banques et autres institutions),
  • vente urgente (lorsque les propriétaires ont besoin d'argent ou qu'ils se préparent à déménager),
  • problèmes de documents (avoir un bon avocat dans le personnel, vous pouvez trouver de telles maisons et, dans le cadre de la loi, résoudre des problèmes de papiers).

Après inscription, les maîtres qui créent une maison attrayante à acheter de rien reprennent l'affaire.

Comment augmenter la valeur de marché?

La plupart des propriétaires n'ont ni le temps ni l'argent pour mettre leur logement en ordre. Il est plus rentable pour eux de vendre leur propriété sans investissement et de ne pas consacrer leur temps à des améliorations. Cela peut être utilisé par des professionnels. Avec une base de ressources et une bonne équipe de réparation, vous pouvez transformer rapidement votre maison.

Engagez des concepteurs novices et des professionnels qui peuvent trouver des matériaux de construction auprès de fournisseurs directs. N'oubliez pas que les achats en gros permettent des économies supplémentaires. La coopération avec le même contractant commercial procurera des avantages sous forme de services prioritaires et de haute qualité pour votre propriété.

Comme vous le savez, les réparations de haute qualité ne sont pas chères. Vous pouvez créer un style et un intérieur unique à partir de choses simples. Faites attention aux petites choses. Un client peut être encouragé à acheter une chose qui paraît absolument insignifiante à vos yeux.

L'essentiel est d'appliquer la bonne combinaison et de mettre en œuvre des conceptions qui répondent aux goûts des clients. En Amérique, pour la revente, ils essaient de décorer le champ avec des espaces verts. Une clôture peinte et une pelouse bien entretenue amènent rapidement l'acheteur à une décision positive.

Recherches de clients: Trucs et astuces

Au moment d'acheter un objet, il est déjà important de commencer la recherche d'un acheteur potentiel. Le timing dans ce domaine est une priorité, de sorte que de nombreux agents vont à astuces et astuces. Par exemple, ils appellent des personnes à la base, trouvent des personnes intéressées et fixent un prix minimal. Ensuite, ils offrent à l'autre client un prix plus élevé et, lorsqu'il y consent, ils informent le premier acheteur qu'une personne est prête à offrir un montant élevé. En utilisant la méthode de forcer et d’augmenter l’enthousiasme, le flipper atteint le prix maximum, au-dessus duquel il est presque impossible de «sauter».

Les faux acheteurs sont invités à inspecter la maison finie, qui, avec tous leurs regards, montre son intérêt. C'est une incitation supplémentaire à faire un achat impulsif. Des informations visuelles correctement sélectionnées et des publicités dans des sources fiables jouent un rôle important. Les paramètres de publicité sur Internet et la recherche de clients peuvent être définis par un membre du personnel de la société. Dans certains cas, vous pouvez transférer un logement en vente à une agence et gagner votre commission.

Mise à l'échelle de l'entreprise

Après avoir effectué plusieurs transactions, Flipper peut augmenter le personnel et augmenter le nombre de biens immobiliers en circulation. Cela aidera à atteindre un nouveau niveau qualitatif de revenus et à conquérir le marché. Dans le processus d’optimisation de l’entreprise, vous devez établir des partenariats, rechercher des contacts et inviter vos collaborateurs à informer de l’émergence de nouvelles opportunités d’investissement intéressantes.

Les nageoires commencent généralement par un district ou une localité. Pour vous développer, faites attention aux autres régions et aux perspectives de travail à l’étranger. Fournir un arrière solide face aux avocats et aux bons entrepreneurs. Analyser les concurrents et évaluer leurs méthodes de promotion. N'ayez pas peur de tester différentes options publicitaires et de recourir à des approches non standard. Ainsi, votre entreprise fonctionnera comme une horloge.

Comment augmenter les avantages du retournement?

Dans un premier temps, nous avons évoqué le fait que la Russie n’était pas très active dans le secteur des ventes en raison du fardeau fiscal qui pèse sur le vendeur. Les spécialistes ont appris à contourner cet obstacle de plusieurs manières:

  1. Obtenir une déduction fiscale (si le logement coûte moins de 3 millions de roubles, alors vous payez 13%, mais vous pouvez obtenir une déduction allant jusqu'à 160 000 roubles et l'acheteur jusqu'à 260 000 roubles),
  2. Propriété de biens immobiliers depuis plus de 3 ans (ces propriétaires ne paient pas d'impôt lorsqu'ils effectuent des transactions avec des actifs),
  3. Réduction illégale mais pratique du coût réel (lors de l'enregistrement officiel, la différence est payée en espèces).

En règle générale, les débutants travaillent avec leur propre fonds de roulement. C'est une petite quantité qui est investie dans l'objet. Une augmentation du chiffre d’affaires aidera à aller au-delà des frais habituels.

Mais n'oubliez pas de faire une erreur de calcul précise. Votre plan financier doit être parfait. Prenez en compte les risques financiers et planifiez en fonction du pire scénario. Ainsi, vous pouvez obtenir une expérience inestimable et un bon profit sur les transactions immobilières.

Comment revendre une nouvelle maison

Vous pouvez acheter un appartement dans un nouveau bâtiment non seulement du développeur. Parallèlement au promoteur qui construit la maison, les investisseurs privés, les fonds communs de placement et les autres personnes morales peuvent vendre des logements dans la même maison. S'ils proposent d'acheter un appartement dans une maison non encore construite, une telle transaction est appelée cession de droits.

L’essence de ce phénomène est que le vendeur et l’acheteur s’entendent sur le transfert de propriété d’un objet inexistant. Les lois russes interdisent la vente de biens immobiliers pratiquement inachevés. Néanmoins, il est possible d’acheter un logement dans une maison qui n’a pas encore été mise en service si vous concluez un prétendu accord de cession ou une cession de droits. Dans ce cas, l'acheteur assume tous les droits et obligations de l'actionnaire, qui était à l'origine le vendeur, et le vendeur reçoit de l'argent en retour.

Les agents immobiliers travaillant sur le marché primaire du logement à Moscou ont informé RBC Real Estate des difficultés rencontrées lors de l’acquisition d’appartements pour le transfert des droits et de la meilleure façon de se préparer à un tel accord.

Pourquoi utiliser l'affectation?

La cession de droits n’est pas le moyen le plus évident d’acquérir un appartement dans un nouvel immeuble. La grande majorité des acheteurs de logements du marché primaire préfèrent traiter directement avec le promoteur: à Moscou, la part de ces transactions dépasse 70%, rapporte l’agence immobilière Best-Novostroy citant les données de Rosreestr.

La deuxième place en termes de prévalence est occupée par les transactions en gros, dans lesquelles une certaine société (c'est-à-dire une entité légale) achète simultanément une partie des appartements au promoteur. Avec ce type de vente en gros, le développeur peut offrir à la personne morale une réduction, selon Best-Newbuilding. Un tel mécanisme est bénéfique pour le développeur, qui peut immédiatement se débarrasser de dizaines d’appartements. La société acheteuse trouve également un profit: habituellement, ces sociétés détiennent les lots qu’elles ont achetés afin de les revendre ultérieurement à des particuliers à un coût plus élevé.

Selon les statistiques de Rosreestr, la cession de droits n'occupe que 3% du marché primaire de la capitale.

La structure des ventes d'appartements sur le marché primaire de Moscou en 2017

Type de transactionLa part du volume total des transactions dans le DDU,%
Achat par un particulier d'un développeur71%
Offres de gros avec une personne morale21%
Transactions de gros avec un particulier (plus de 4 lots pour un particulier)4%
Cession d'une personne morale2%
Cession d'individus1%

Tableau: «Best-Newbuilding», département Rosreestr pour Moscou

En règle générale, les lots les plus populaires ne vont pas à la mise en œuvre d'un nouveau projet au début des ventes. Ils sont laissés pour plus tard, a déclaré Irina Dobrokhotova, présidente du conseil d'administration de Best-Novostroy, de RBC Real Estate. Dans ce cas, les acheteurs en gros, en raison de relations informelles avec le promoteur, peuvent acheter des appartements à l'avance, puis les mettre en vente. Dans ce cas, la cession de droits peut être la seule option pour acheter un appartement de la zone et de la pièce souhaitées dans un complexe résidentiel particulier.

La cession peut également être demandée si l’acheteur souhaite un appartement ne présentant pas les caractéristiques les plus communes et que de tels lots ont déjà été livrés au promoteur. Par exemple, dans un écran LCD, il ne peut y avoir que deux ou trois offres d’appartements de quatre pièces en classe économique. De tels appartements peuvent être achetés à l'avance par les investisseurs, puis revendus à des acheteurs ordinaires à un prix plus élevé.

«Les développeurs eux-mêmes sont souvent réticents à accepter des missions afin de ne pas créer de concurrence dans le projet», a averti Irina Dobrokhotova. - Le prix sera plus élevé pour la cession, à mesure que l'état de préparation des installations augmentera, en particulier si l'appartement a été acheté au stade initial, et lorsque la cession est vendue, ils sont vendus plus près au moment de la mise en service de la maison. "Le prix de la cession peut également inclure la commission du développeur (si cela est implicite pour l'exécution de la cession) - en particulier si la cession se voit proposer un objet présentant des caractéristiques particulières que le développeur n'a pas à vendre."

«Le principal avantage de ce régime est que l'accord de cession est soumis à un enregistrement public auprès de Rosreestr», a déclaré Natalia Kuznetsova, directrice générale de l'agence immobilière Bon Ton. «À partir du moment de cet enregistrement, l'acquéreur devient un participant à part entière dans la construction partagée avec tous les droits et obligations énoncés dans le contrat et dans la loi fédérale n ° 214.»

Qui vend

Les vendeurs qui proposent un logement dans un nouvel immeuble à réaffecter peuvent être divisés en trois groupes, a déclaré Dmitry Panteleimonov, associé directeur de l’agence nationale de l’immobilier. «Le premier groupe est celui des investisseurs. Ceux-ci incluent des particuliers qui achètent en moyenne un à dix appartements, des personnes morales dont le volume d'investissement est exprimé en centaines de millions de roubles et des fiducies d'investissement à capital fixe (c'est-à-dire des fonds d'investissement à capital fixe) spécialisées dans l'immobilier », a déclaré Panteleimonov.

«Le deuxième groupe, ce sont les entrepreneurs», a poursuivi l'expert. - Ce sont des entités juridiques qui ont fourni divers services - de la construction à la commercialisation. Les plus courants d'entre eux sont les entrepreneurs de construction, avec lesquels le promoteur acquitte partiellement ou totalement les mètres carrés. Le troisième groupe est constitué par les individus qui ont acheté une propriété pour eux-mêmes, pour des membres de leur famille ou pour la location, mais pour diverses raisons, ont décidé ou ont été forcés de la vendre. ”

À l’agence immobilière Bon Ton, en 2017, on a observé une diminution de la part des particuliers qui revendaient un appartement précédemment acheté. Selon Natalia Kuznetsova, cela est dû à une baisse de la rentabilité des investissements immobiliers.

«Il convient de mentionner un autre groupe d’investisseurs: il s’agit d’investisseurs qui achètent un logement pour le louer ultérieurement», a ajouté Dmitry Panteleimonov. «À présent, la part de ces investisseurs dans les projets classiques de classe économique et de classe de confort est minime (moins de 3%), car le secteur de la location dans notre pays génère un revenu de [total] de l'ordre de 4-5% par an.»

Comment vérifier un appartement

Le principal piège auquel vous devez faire attention est le fait que non seulement les droits sont transférés, mais aussi obligations en vertu de contrats de participation dans la construction partagée , a attiré l'attention sur l'agence "Bon Ton". «Si le participant précédent (cédant) n’a pas payé le montant intégral au titre du contrat, le nouveau participant (cessionnaire) devra alors payer ses dettes. Par conséquent, il est nécessaire de demander des documents de paiement confirmant le paiement effectif du prix de l'accord de participation, ainsi qu'un certificat du développeur concernant les règlements conclus et l'absence d'arriérés de paiement », a recommandé Natalia Kuznetsova.

«Si la cession concerne des particuliers, la loi autorise le paiement du prix de concession avant l’enregistrement public du contrat», a déclaré le PDG de Bon Ton, «Cela crée une occasion de« vendre »les droits plusieurs fois. Par conséquent, il est conseillé d'utiliser une cellule bancaire pour les règlements mutuels. "

C’est assez difficile, et parfois même impossible acheter une cession d'un appartement qui a été acheté avec une hypothèque si l'acheteur a également un prêt hypothécaire, indiqué dans "Best-Newbuilding". "Mais si l'acheteur vient avec de l'argent, c'est possible", a expliqué Irina Dobrokhotova. «Il y a des accords de cession lorsque l'hypothèque est payée pour la première fois, puis un accord de cession est établi.»

«Dans ce cas, deux contrats sont établis: le premier est un contrat de prêt entre l'acheteur et le vendeur. Il s’agit d’une simple forme écrite: le contrat n’est pas soumis à inscription, c’est une sorte de reçu », a ajouté Dobrokhotova. - L'acheteur transfère d'abord l'argent au vendeur de l'appartement en vertu de la convention de prêt, il rembourse l'hypothèque, supprime «la charge» (dans les bâtiments neufs, il ne s'agit pas d'une charge car il n'y a toujours pas d'objet et le cachet de la DDU est «Hypothèque par la loi»). Ainsi, l'appartement cesse d'être une hypothèque et est alors déjà réémis à l'acheteur (cession des droits). Lors de la mise en service de la maison, l'acheteur établit déjà un certificat de propriété. ”

Le principal facteur de risque lors de l’achat d’un appartement pour le transfert des droits peut être appelé надежность застройщика , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. S'il y a plus de liens dans la chaîne de transaction, il est nécessaire pour chacun d'entre eux de vérifier le respect des obligations de paiement. ”

"Il convient également de prêter attention à comment l'investisseur a-t-il rempli ses obligations de paiement : paiement en espèces, compensation du travail effectué, facture ou autre », a déclaré Panteleimonov. - Si vous achetez un appartement d’une personne morale, demandez des documents confirmant que le signataire est autorisé à effectuer cette transaction. Parfois, dans la charte d'une organisation, le directeur général n'a pas le pouvoir d'aliéner des biens. Dans le cas d'un fonds commun de placement à capital fixe, ces risques sont minimes, car toutes les transactions nécessitent le consentement préalable d'un dépositaire spécial ou d'un comité de placement. "

Un facteur distinct est problème de prix . «Lorsque vous achetez un appartement en cédant une créance, vous obtenez une créance correspondant au montant indiqué dans le premier contrat d'équité. C'est généralement beaucoup moins que le prix que vous payez à l'investisseur. En d’autres termes, en cas de retard dans la mise en service de la maison et de litiges avec le développeur, le prix de base pour le calcul de toutes les amendes et pénalités en votre faveur sera le prix du contrat entre le développeur et le premier propriétaire, et non le prix que vous avez payé à l'investisseur " Immobilier national. "

Comment le marché a changé

Récemment, le nombre d'appartements vendus par cession de droits a considérablement diminué à Moscou et dans sa région, comme en témoignent les agences immobilières Est-a-Tet, Best-Newbuilding et National Real Estate. «Il y a deux ans, le nombre de personnes disposant d'argent gratuit a diminué, ce qui ne pouvait qu'affecter la demande et toucher les investisseurs. La part de revente a diminué - jusqu'à 20% des personnes ont finalement quitté les logements d'investissement pour leur propre logement ", a déclaré Valery Ruchiy, directeur du département des ventes de l'agence Est-a-Tet, à RBC Immobilier.

Depuis janvier 2015, les investisseurs privés (c'est-à-dire les particuliers et les petites entités juridiques) n'ont pratiquement pas investi dans de nouveaux bâtiments, a déclaré Dmitry Panteleimonov. «Les grands investisseurs (entités juridiques et fonds communs de placement à capital fixe) continuent de travailler sur le marché, mais la part des investissements dans le logement a nettement diminué», a déclaré l'expert. - Ceci est particulièrement vrai pour la classe économique de la région de Moscou. En 2017, de telles transactions n'ont eu lieu que dans les cas où le rapport «prix / liquidité d'un objet / fiabilité d'un développeur» était manifestement avantageux. Avec des investissements dans des projets à Moscou, les choses vont mieux, mais pas beaucoup. ”

Dans un certain nombre de projets historiques, le rendement peut être beaucoup plus élevé que pour les dépôts bancaires (environ 11% dans certains projets de la classe de confort et jusqu'à 17% dans la catégorie des primes), mais il est difficile pour les investisseurs privés de calculer un tel objet et de prédire ce qu'il sera au début des ventes ventes, noté dans "Best Newbuilding". «De nombreuses personnes décident d'acheter un nouveau bâtiment uniquement après s'être assuré que la construction est effectuée de manière dynamique et que l'objet est au stade des travaux d'installation. Dans ce cas, la mission ne sera pas aussi rentable [pour les vendeurs] », a expliqué Irina Dobrokhotova.

«En général, depuis 2015, nous pouvons parler d'un long recul du marché de l'habitation», a conclu Dmitry Panteleimonov. - Cette tendance se poursuivra dans les années à venir. Cela est dû à plusieurs raisons: l'excédent de l'offre sur la demande, les conséquences de la crise démographique des années 90, ainsi que les travaux de rénovation à venir, qui vont en quelque sorte ajuster le marché à la baisse en raison des grands volumes de logements qui entreront sur le marché. "

Quoi de plus rentable: vendre la maison vous-même ou par l'intermédiaire d'une agence

Au cours des 10 dernières années, tant d'agences immobilières se sont formées qu'il est devenu impossible de les compter. Rien qu’à Moscou, ils sont plus de 2 000! Même une fête professionnelle est apparue à l’initiative de la guilde de Moscou - le jour de l’immobilier (le 19 décembre).

Supposons que, sur le conseil de connaissances ou de publicités sur Internet, choisissiez une agence, concluez un accord avec lui et commenciez à attendre qu'un acheteur vous soit présenté. Combien de temps durera votre attente? Mois? Deux? Peut-être six mois? Il sera vain de rechercher des conditions de vente dans le contrat - elles sont très probablement vagues ou établies avec de grandes réserves légales. Bien sûr, il est possible de résilier le contrat en raison de périodes prolongées, mais comment peut-on le faire officiellement si elles ne sont pas précisées dans le contrat? Très probablement - rien.

Astuce 1 - ne vous attendez pas à vendre une maison par le biais d'une agence immobilière plus rapidement qu'avec une vente indépendante. Les gens sont plus susceptibles d’acheter une propriété directement au propriétaire.

En outre, il existe une astuce juridique brillante: "la coordination de la valeur du bien à vendre". En d’autres termes, la valeur de votre maison sera déterminée par un évaluateur prétendument indépendant, susceptible d’être un employé à temps partiel de l’agence. Une telle valeur estimée sera clairement inférieure au marché. Sur la question de savoir comment évaluer indépendamment la maison avant la vente, nous reviendrons.

En outre, les agents immobiliers peuvent «quitter», c'est-à-dire qu'en plus de la commission du vendeur (1 à 5% du montant de la transaction), les agences (en particulier les agences haut de gamme) souhaitent également prendre une commission cachée de l'acheteur, augmentant ainsi la valeur de votre propriété et, par conséquent, les conditions.

Et - le dernier. En arrivant dans une agence immobilière, vous ne savez pas qui travaillera sur votre transaction, et si vous le découvrez, personne ne vous le dira - il s'agit d'un spécialiste expérimenté ou d'un stagiaire qui apprendra l'art de vendre sur votre propriété.

Astuce 2 - l'auto-vente est plus rentable que par le biais d'une agence. Au moins la taille des commissions (50 000 roubles ou plus).

Quels sont les documents nécessaires lors de la vente d'une maison

Commencez à vendre une maison en préparant des documents:

  1. Passeport cadastral pour la maison et le terrain,
  2. Le consentement notarié du conjoint à vendre la maison,
  3. L'acte de mettre en service une maison,
  4. Certificat du service fédéral des impôts sur l'absence de dette fiscale,
  5. Certificat de la société de gestion (ZHEK) concernant l’absence de dettes sur les factures de services publics,
  6. Permission de construire et de concevoir une maison (le cas échéant),
  7. Extrait de l'USRN. Le document, bien que payé, est très utile dans le processus de vente. Par exemple, il est utile de documenter à l'acheteur son droit de posséder une maison, ainsi que de le convaincre de l'absence d'arrestations, de charges et d'autres problèmes liés à la maison et au terrain. En d'autres termes: un extrait officiel de Rosreestr aide à prendre une décision d'achat.

Rosreestr envoie des extraits de l'USRN dans les 3 jours (il y a des retards). Si vous souhaitez recevoir des informations plus rapidement, je vous recommande de commander les relevés directement via l'API Rosreestr. Vous recevrez donc un document dans l'heure qui suit. Le coût est le même - 250 roubles, les données officielles proviennent de l'USRN Rosreestr et sont confirmées par la signature numérique du bureau d'enregistrement (EDS).


Extrait de USRN, que j'ai récemment commandé via l'API Rosreestr

Comment préparer une maison à vendre

Préparer une maison peut être une activité fascinante qui ouvrira en vous un designer, un architecte et un homme à tout faire. Rendre la maison attrayante et se démarquer du reste avec une touche unique. Il peut s'agir d'une girouette sur le toit, d'une belle porte forgée, d'une clôture fraîchement repeinte, d'un banc confortable ou d'une boîte aux lettres à la mode près de l'entrée. La maison et ses environs doivent être propres et rangés.

Quelques astuces simples:

  • Avant de vendre la maison, je recommande de faire une petite réparation cosmétique: éliminez les fissures, les taches, les écailles, les égratignures, les papiers peints collés, les plafonds à la chaux, etc.
  • Décorez les endroits les plus visibles de la maison avec des rideaux lumineux, un vase de fleurs ou une applique murale,
  • Soulignez les aspects positifs des chambres et des locaux. Par exemple, l’un est ensoleillé, l’autre est confortable, le troisième est idéal pour une bibliothèque ou un bureau, si vous déplacez une table à cet endroit et y placez plusieurs étagères,
  • Regardez votre propre maison à travers les yeux de l'acheteur.

Astuce 3 - Les psychologues disent que les gens prennent une décision d'achat dans les 15 premières secondes. Intéresser l'acheteur toujours sur le chemin de la maison.

La façade d’une maison prête à la vente devrait ressembler à ceci:

Comment gagner de l'argent sur la revente d'appartements?

La revente d'appartements reprend son élan après la crise. Découvrez comment gagner de l'argent sur la revente d'appartements, quelle façon de choisir et quelles compétences sont nécessaires pour cela.

Contenu:

En Europe et aux États-Unis, la revente rapide de biens immobiliers ou le «retournement» ont longtemps été populaires. En Russie, ce type d'activité commence tout juste à prendre racine en raison de difficultés telles que:

En Europe et aux États-Unis, la revente rapide de biens immobiliers ou le «retournement» ont longtemps été populaires. En Russie, ce type d'activité commence tout juste à prendre racine en raison de difficultés telles que:

  • gros investissements au début,
  • risque élevé de ne pas vendre une propriété au prix souhaité,
  • subtilités de la législation et du marché immobilier.

Cependant, ceux qui ont étudié le sujet et ne se sont pas précipités ont trouvé des objets liquides à acheter, en évitant les concurrents et en gagnant.

Comment commencer à gagner de l'argent en revendant de l'immobilier

Les gains sur la revente de biens immobiliers devraient commencer par l’enregistrement de l’entreprise.

Bien sûr, une personne peut également acheter des appartements. N'oubliez pas que des transactions trop fréquentes peuvent alerter le bureau des impôts.

En outre, vous paierez plus d'impôts (13% du montant de la vente) que si vous émettez un IP. Une déduction fiscale ne peut être reçue qu'une fois et pour un montant limité en vertu de la loi.

Comment calculer le coût optimal d'une maison

Une évaluation correcte de la maison avant la vente est la moitié du succès. La réévaluation de votre propriété entraîne une perte de temps et la sous-estimation vous prive d'argent, ce qui, comme vous le savez, n'arrive pas souvent.

Astuce 4 - Gardez à l'esprit que la valeur de votre maison est déterminée uniquement par le niveau de vie qui l'entoure. En d'autres termes, plus vos voisins sont riches, plus votre maison est chère.

Il existe deux approches pour évaluer la valeur d'un bien immobilier:

  1. La méthode des coûts, qui consiste à déterminer les coûts liés à l’achat du même terrain et à la construction d’une maison similaire, en tenant compte de son amortissement,
  2. Comparatif, comparez votre maison avec les mêmes maisons à vendre. Plus vous trouvez de comparaisons, plus vous pouvez déterminer avec précision le prix du marché.

Astuce 5 - dans le processus de communication avec l'acheteur, trouvez les véritables raisons de l'achat et concentrez-vous sur celles-ci. Si l'acheteur aime le bain, n'oubliez pas de le montrer ou de montrer l'endroit où le bain peut être construit.

Choisir un système fiscal

L'option la plus pratique est le système d'imposition simplifié «Revenu moins les dépenses». Dans ce cas, vous paierez 15% de cette différence.

Comme on peut le voir à la table, les économies sont substantielles. Vous pouvez vous occuper calmement de votre entreprise, montrer aux clients que vous travaillez officiellement et légalement, en évoquant leur confiance, et vous ne craindrez pas les amendes pour activités commerciales illégales.

La plupart des acheteurs de biens immobiliers pour la revente voient l'accord comme investissement.

On suppose que vous avez assez d'argent pour acheter un appartement. Il devrait inclure les coûts éventuels liés à la paperasserie, aux réparations et au paiement des factures de services publics.

Au lieu d'acheter le premier appartement ou la première maison que vous rencontrez, vous devez analyser le marché immobilier de votre région et de votre ville.

Nous menons des recherches

  1. Voyez comment différents biens immobiliers sont vendus, en fonction des indicateurs suivants:
  • type de bâtiment
  • classe d'appartements
  • lieu
  • la saisonnalité.
  1. La demande et l'offre de nouveaux bâtiments et de logements secondaires doivent être évaluées séparément.
  2. Évaluez la situation sur le marché des promoteurs et des agences immobilières.

Certains promoteurs peu scrupuleux ont tellement gâché leur réputation que leurs appartements sont bien moins bien vendus, malgré leur emplacement dans un bon quartier et leurs réductions. Cela est particulièrement vrai si vous achetez un appartement dans une maison en construction.

Après une telle analyse, vous pourrez présenter un écart approximatif des prix des appartements d’un certain niveau et dans certaines conditions, afin de ne pas trop payer pour l’air et de ne pas perdre d’argent en vente.

3. Achat d'un appartement fini avec ou sans décoration.

Si vous voulez gagner de l'argent avec la revente d'appartements, vous pouvez immédiatement rejeter la troisième option. Il n'est pas facile de vendre un appartement neuf fini au-dessus du prix du promoteur, et cela ne peut être fait qu'après quelques années, quand (et si) il augmente.

Le fait est qu'un tel appartement sera en réalité déjà vendu sur le marché secondaire, même si vous n'y avez pas vécu depuis un jour. Il est plus difficile d’obtenir une hypothèque pour une telle maison, elle est donc déjà moins attrayante pour les acheteurs.

Il est important de comprendre que même les montants que j'ai cités à titre d'exemple ne peuvent être gagnés que si vous connaissez bien le marché.

Si vous considérez de nouveaux bâtiments comme un objet de travail, vérifiez soigneusement le développeur et évaluez la liquidité de la transaction bien avant sa mise en œuvre. Même le meilleur appartement peut ne pas être utile à quiconque si vous devez vous y rendre pendant trois jours en chevreuil.

Et ciblez immédiatement les appartements et les studios d’une pièce, les deux pièces, car il est beaucoup plus difficile de gagner de l’argent avec la revente de grands appartements. Ils sont plus chers et leur demande est plus faible, de sorte que le processus de vente peut être retardé.

Bien que ce commerce ne soit pas très courant dans notre pays, il existe une concurrence. Il n’existe pas beaucoup d’options rentables pour les appartements et nombre d’entre eux n’arrivent même pas sur le marché libre, restant dans des bases d’immeubles fermés.

Si l'accès à de telles ressources ne peut être obtenu que par des experts immobiliers, alors les plates-formes de négociation en faillite sont ouvertes à tous, et vous pouvez trouver des centaines d'options pour les appartements liquides sur eux.

Soit dit en passant, la concurrence sur le marché des adjudications de faillite est nettement inférieure à celle de l’achat direct d’appartements pour la revente.

Comment est-ce possible, étant donné l'avantage évident d'acheter un appartement à un prix inférieur de 50 à 70% au marché? Jusqu'à présent, peu de gens sont au courant de cette possibilité ou ne comprennent pas d'où proviennent ces prix si bas lors de la vente aux enchères. Vous en saurez plus en visionnant cette vidéo avec notre expert.

Pour plus d'informations sur la manière dont les offres sont organisées et sur les meilleures stratégies pour l'achat d'appartements, de maisons et de voitures en faillite, nous parlons en classe de maître gratuite:

Cliquez sur le bouton et inscrivez-vous à un atelier gratuit pour en savoir plus sur les 5 étapes de la formule du Dr Watson: comment acheter des voitures, des appartements et des maisons en faillite avec un rabais de 50 à 90%!

Facteurs affectant la valeur de la maison (en importance)

  1. Propreté légale (il y a tous les documents nécessaires, la maison est libre des droits des tiers, n'est hypothéquée à personne et ne paraît pas en état d'arrestation),
  2. District de résidence (plus vos voisins sont riches - plus votre maison est chère),
  3. L'emplacement de la maison (écologie, paysage, le début ou la fin de la rue, la proximité du réservoir ou du parc, la distance de l'autoroute),
  4. Etat technique de la maison (année de construction, détérioration, apparence),
  5. Réseaux d'ingénierie (chauffage, électricité, gaz, adduction d'eau, assainissement, Internet),
  6. Infrastructure autour de la maison (voies d'accès, magasins, école, jardin d'enfants, hôpital),
  7. Disponibilité pour un accord (personne n'est enregistré dans la maison et personne ne vit).

Astuce 6 - rappelez-vous que les facteurs clés pour l'acheteur ne seront pas les avantages de la maison, mais ses inconvénients. Évaluez à l’avance les circonstances qui peuvent vous obliger à obtenir une réduction (bruit des trains électriques, mauvaise route, eau de fer, etc.) et augmentez le prix en fonction de la taille de la réduction proposée.

Comment soumettre une annonce de vente efficace

Tout d'abord, informez vos voisins et vos amis de vos intentions - les chances de vendre par l'intermédiaire d'une «robe d'été» sont assez élevées. Mais le moyen le plus efficace de vendre une maison est de placer une annonce sur Internet (le temps de publicité dans les journaux est écoulé - ne perdez pas votre temps).

  1. Inscrivez-vous sur le site Web Avito.ru et accédez à votre compte personnel. Il sera possible de ne publier qu’une annonce dans la section «immobilier» gratuitement, mais nous n’en aurons pas besoin,
  2. Prenez 10-15 photos haute résolution. De plus, je vous recommande de filmer une vidéo, mais vous pouvez ajouter une vidéo à Avito uniquement en tant que lien vers YouTube, et cela n’est pas toujours pratique,
  3. Choisissez soigneusement l'emplacement de la maison sur la carte. Si la maison est proche de la rocade, vous pouvez indiquer que la maison est située dans la ville et augmenter ainsi le nombre de fois qu'une annonce est vue,
  4. Il existe des services payants avec lesquels vous pouvez mettre votre annonce en couleur ou ajouter un cadre, mais je ne recommande pas de dépenser de l'argent pour cette annonce. La seule chose qui fonctionne est le soulèvement de la recherche. Il est préférable de faire la levée le lundi ou le mardi, lorsque l’activité maximale des utilisateurs,
  5. N'indiquez que des informations techniques importantes dans l'annonce: disponibilité des communications, infrastructure, type de matériau du mur, type de toit, année de construction, nombre d'étages, surface, taille, nombre de chambres et de salles de bains. Des expressions telles que: un lieu pittoresque, calme, confortable, beau - sont inutiles dans la description de la publicité. Ceci est purement votre opinion personnelle, écrivez seulement les faits. De plus, n'utilisez pas de phrases modèles telles que: urgent, marchandage, ne dérangez pas les intermédiaires, mais assurez-vous d'indiquer que vous êtes le propriétaire,
  6. Indiquez la valeur réelle de la maison dans l'annonce et il ne vaut certainement pas la peine de la placer sans prix. Pas de prix - pas de demande,
  7. Ne dupliquez pas les annonces sur le même site. Si vous constatez que votre propriété est vendue par une personne autre que vous, n'hésitez pas à vous plaindre de la duplication de cette annonce au profit de Avito.

Un exemple d'annonce: Je vais vendre une maison à partir de blocs de silicate de gaz de 2009 2 étages + grenier. 1er étage: cuisine - 20 m², chambre d'amis - 15 m², salle de bain d'invités - 3 m². 2ème étage: chambre à coucher - 20 m², chambre d'enfants №1 - 15 m², chambre d'enfants n ° 2 - 15 m², salle de bains avec baignoire - 10 m². Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Essayez d'afficher chaque appel entrant d'un acheteur potentiel.

Combien de temps faut-il pour vendre une maison

Ainsi, les acheteurs potentiels ont commencé à vous appeler mélangé avec des agents immobiliers. Selon mes observations, pour trouver un véritable acheteur, vous devrez effectuer 5 à 20 impressions, soit 10 à 50 appels entrants. Prévoyez de passer de 2 à 6 mois à la vente d'une maison de campagne.

En outre, préparez-vous pendant 2 semaines (cette période est généralement prévue pour le transfert de la maison au nouveau propriétaire) afin de vérifier et de quitter la maison vendue.

Astuce 8 - si la vente est retardée: réduisez le prix ou retirez la maison de la vente et refaites-la en haute saison (mars-avril et octobre-novembre).

L'acheteur est trouvé, le prix de la maison est fixé, il ne reste plus qu'à organiser correctement la vente de la maison à Rosreestr. Pour les deux parties, il s’agit de la dernière étape, la plus cruciale.

Veuillez noter que lors de la vente d'une maison, l'acheteur acquiert le droit d'utiliser le terrain respectif dans les mêmes conditions que le vendeur de biens immobiliers. Cela signifie que si le propriétaire de la maison a été enregistré à Rosreestr, le nouveau propriétaire devient automatiquement locataire dans le cadre d'un bail aux mêmes conditions que l'ancien locataire - il s'agit de la succession universelle.

Quelles taxes sur la vente d'une maison devront payer

La législation fiscale de la Fédération de Russie prévoit le paiement de l’impôt sur le revenu pour la vente de biens immobiliers par des particuliers qui en sont propriétaires depuis moins de cinq ans, soit 13% de la valeur spécifiée dans le contrat.

Conseil n ° 9: il est parfois plus rentable de vendre une maison moins chère, d’acheter une devise avec cet argent ou de le placer dans une banque, plutôt que d’attendre un acheteur au prix qui vous convient. S'ils donnent de l'argent, vous devez vendre.

En conclusion

La vente d'une maison est non seulement rentable, mais utile. Une fois passé ce "chemin", vous consoliderez à jamais les compétences du vendeur, dont vous aurez certainement besoin lors de l'achat et de la vente de tout autre bien immobilier. Et le dernier conseil:

Conseil 10: surveillez l'évolution des prix mondiaux de l'immobilier pour vendre quand c'est cher et racheter quand c'est bon marché.

Regarde la vidéo: 10 Astuces de Stéphane Plaza Pour Mieux Vendre Sa Maison. (Novembre 2020).

Pin
Send
Share
Send
Send